空き家となった建物は、人が住んでいる建物と比較して劣化が進みやすい傾向があります。
「人が住んでいないので建物も傷まないのでは？」と思われるかもしれませんが、実際には換気や清掃、雨漏りなどの異常の発見が遅れることによって、建物の劣化が進行することがあります。
特に長期間にわたって空き家となっている建物では、単に内装や設備が古くなるだけではなく、柱や梁、基礎など構造耐力上重要な部分に影響が生じることもあります。
今回は、構造設計の観点から、空き家を放置することで生じる建物の劣化や注意すべきポイントについて解説します。
空き家はなぜ劣化しやすい？
建物は完成した時点から徐々に劣化していきます。
これは空き家に限った話ではありませんが、人が生活している建物では、窓の開閉や換気設備によって空気が入れ替わり、建物に異常が発生した場合にも比較的早い段階で発見されます。
一方、長期間使用されていない空き家では、換気が行われないことで湿気がたまりやすくなります。
また、屋根や外壁から小規模な雨漏りが発生しても発見されにくく、その状態が長期間続くことによって構造部材まで劣化してしまう可能性があります。
特に木造住宅では、水分や湿気によって木材の腐朽やシロアリ被害が発生すると、建物の耐震性能にも影響するため注意が必要です。
木造住宅で注意したい腐朽とシロアリ被害
木造住宅では、柱・梁・土台・筋かい・構造用合板などによって地震や風に抵抗しています。
これらの部材に腐朽やシロアリ被害が生じると、設計時に想定していた耐力を確保できなくなる可能性があります。
特に注意したいのが建物の土台や柱脚部分です。
雨漏りだけでなく、外壁や基礎周辺からの水分の浸入、床下の湿気などによって木材の含水率が高い状態が続くと、腐朽が進行しやすくなります。
また、筋かいや構造用合板そのものに問題がなくても、それらを固定している釘や金物の周辺が腐朽していれば、地震時に本来想定している耐力を発揮できない可能性があります。
そのため、長期間使用されていなかった木造住宅を再び利用する場合には、仕上げ材の状態だけではなく、床下や小屋裏なども含めて建物の状態を確認することが重要です。
雨漏りは構造部材の劣化につながる
空き家で特に注意したいのが雨漏りです。
屋根や外壁、防水層などの劣化によって雨水が建物内部に浸入すると、木造では木材の腐朽、鉄骨造では鋼材の腐食、鉄筋コンクリート造では鉄筋腐食につながる場合があります。
例えば鉄骨造では、通常の使用環境で直ちに構造耐力が低下するほどの腐食が生じるわけではありません。
しかし、雨水が継続的に供給される場所では腐食が進行し、鋼材の断面が減少する可能性があります。
鉄筋コンクリート造の場合も同様です。
コンクリートに生じたひび割れなどから水分が浸入し、内部の鉄筋に腐食が生じると、鉄筋の膨張によってコンクリートが剥離することがあります。
したがって、建物の構造種別にかかわらず、雨漏りを長期間放置しないことが重要です。
基礎のひび割れや建物の傾きにも注意
空き家を確認する際には、上部構造だけでなく基礎や地盤の状態にも注意が必要です。
基礎にひび割れが生じている場合、その原因がコンクリートの乾燥収縮によるものなのか、地盤の不同沈下など構造的な問題によるものなのかを確認する必要があります。
例えば建物の一部分だけが沈下すると、基礎だけでなく柱や梁、壁などにも変形やひび割れが生じることがあります。
建具が開閉しにくい、床に傾斜を感じる、外壁に大きな斜めひび割れがあるといった現象が確認される場合には、建物または地盤に何らかの変形が生じている可能性があります。
ただし、ひび割れがあるからといって必ずしも建物の安全性に問題があるとは限りません。
ひび割れの幅や位置、方向、建物全体の変形状況などから総合的に判断することが必要です。
古い空き家では耐震性能の確認も重要
築年数の古い空き家を再利用する場合には、劣化状況と併せて耐震性能についても確認しておくことをおすすめします。
特に1981年6月1日より前に確認済証を取得した、いわゆる旧耐震基準の建物では、現在の建物と比較して耐震性能が不足している可能性があります。
また、木造住宅については2000年にも耐震性に関係する基準が強化されています。
古い建物だから必ず耐震性能が不足しているというわけではありませんが、建築された年代や構造、劣化状況によっては耐震診断を行い、現在の建物がどの程度の耐震性能を有しているのか確認することが重要です。
特に空き家の場合、建築当時の図面や構造計算書が残っていないケースもあります。
図面がない場合でも現地調査によって耐震診断できる場合がありますが、調査範囲が増えることもあるため、既存図面が残っている場合には大切に保管しておきましょう。
空き家を所有し続ける場合は定期的な確認が重要
すぐに使用する予定がなくても、建物を今後利用する可能性がある場合には、定期的に建物の状態を確認することをおすすめします。
特に確認しておきたいのは、次のような項目です。
・屋根や天井に雨漏りの形跡がないか
・外壁に大きなひび割れや剥離がないか
・基礎に大きなひび割れが生じていないか
・床や建物全体に大きな傾きがないか
・木材に腐朽やシロアリ被害がないか
・鉄骨部材に著しい腐食が生じていないか
・敷地内の排水状況に問題がないか
早い段階で異常を発見できれば、部分的な補修で対応できる可能性があります。
一方で、雨漏りなどを何年も放置して構造部材まで劣化してしまうと、大規模な補修が必要になる場合があります。
改修して利用するか、売却するかを検討する
空き家の状態によっては、補修や耐震改修を行って再利用する方法があります。
一方、今後建物を利用する予定がなく、維持管理費や改修費が大きくなる場合には、土地・建物を売却することも選択肢の一つです。
どちらが適しているかは、建物の築年数や構造、劣化状況、耐震性能、立地条件などによって異なります。
建物を今後も使用したい場合には、必要に応じて建築士や構造設計者などの専門家に相談し、補修や耐震改修の必要性を検討するとよいでしょう。
一方、建物を使用する予定がない場合には、劣化がさらに進行する前に不動産会社へ売却について相談する方法もあります。
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建物を維持する場合でも売却する場合でも、長期間何もせず放置するのではなく、建物の状態を把握したうえで今後の方針を決めることが重要です。
まとめ
空き家は、人が使用していないからといって劣化しないわけではありません。
換気不足や雨漏りの発見の遅れなどによって、木材の腐朽、シロアリ被害、鉄骨の腐食、鉄筋コンクリートの劣化などが進行する可能性があります。
特に柱・梁・耐力壁・基礎など構造耐力上重要な部分に劣化が生じると、建物の耐震性能にも影響する可能性があります。
今後使用する予定のある空き家については、定期的に状態を確認し、必要に応じて補修や耐震診断、耐震改修を行うことが重要です。
一方、今後使用する予定がない場合には、建物の維持管理や補修に必要な費用も考慮し、売却を含めて早めに今後の方針を検討するとよいでしょう。