住宅や事業所など木造建築物の耐震基準は1981年と2000年に改正されたため、それ以前に建てられた場合は耐震診断が必要です。木造住宅の耐震診断は義務化されていませんが、実施すれば安全性を確認でき、住宅ローン減税や地震保険の割引も受けられます。木造住宅の耐震診断と耐震補強工事には費用がかかりますが、自治体の補助制度も利用可能です。
耐震診断を要する木造住宅の条件
耐震基準が改正された2000年以前に建築された木造住宅は、最新の耐震基準を満たしていない可能性があります。建築年が2000年以前の木造住宅で耐震性の有無を確認するには耐震診断の実施が必要ですが、法的な義務はありません。
一方で、2000年以降に建築された木造住宅は耐震基準に適合しており、通常は耐震診断が不要です。ただ、中古木造住宅購入時の住宅ローン減税や地震保険の割引を受けるには耐震性を証明する必要があるため、耐震性を記した書類がなければ耐震診断を受ける必要性が生じます。
耐震基準は1981年に改正された
1981年以前の旧耐震基準では「震度5強程度の地震で倒壊しないこと」が定められていました。しかし1978年6月12日に発生した最大震度5（当時）の宮城県沖地震で多くの家屋が倒壊したため、1981年の建築基準法改正によって制定されたのが新耐震基準です。
1978年の宮城県沖地震で被害を受けた家屋の数は、全壊が580戸、半壊・一部損壊が合計62,364戸です。教訓を踏まえ、1981年の新耐震基準では壁量を1.4倍にするなどの対策が盛り込まれました。
参考：自宅や周囲にある建物は大丈夫？住宅・建築物の耐震化のススメ｜政府広報オンライン
https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201402/3.html
参考：1978年宮城沖地震による災害現地調査報告書｜科学技術庁 国立防災科学技術センター
https://nied-ir.bosai.go.jp/?action=repository_uri&item_id=1442&file_id=22&file_no=1
木造住宅は2000年にも耐震基準が改正されている
マンションやビルなど鉄筋コンクリート造・鉄骨造の建物においては1981年に改正された耐震基準が最新ですが、木造建築物では2000年にも改正が行われました。1995年に発生した阪神・淡路大震災がきっかけです。
阪神・淡路大震災で倒壊した10万軒以上の家屋は、多くが旧耐震基準の木造住宅です。その結果「建築基準法施行令」が2000年に改正され、木造住宅の基礎や接合部をより地震に強い仕様とするように改められました。
参考：地震発生！ あなたの住まいは大丈夫？ 耐震補強、家具転倒防止……震災の備えは住居から！｜内閣府
https://www.bousai.go.jp/kohou/kouhoubousai/h20/09/special_01.html
参考：阪神・淡路大震災、WTC等の教訓｜内閣府
https://www.bousai.go.jp/kaigirep/chuobou/senmon/shutochokkajishinsenmon/4/pdf/shiryou3.pdf
木造古民家の耐震診断はどうなる？
建築基準法が制定されたのは1950年ですが、それ以前に建築された木造の「古民家」も現存します。2000年の建築基準法改正により、古民家と同様の「伝統工法」での木造住宅新築も可能になりました。古民家でも、建築基準法上の耐震基準を満たす必要があります。
古民家など伝統工法で建築された木造住宅でも通常の耐震診断を行えますが、「伝統耐震診断」の実施も可能です。自治体によっては伝統耐震診断用の補助金制度があり、たとえば岐阜県高山市では30万円を上限に耐震診断費用が全額補助されます。
参考：伝統的建造物群の耐震対策の手引｜文化庁
https://www.bunka.go.jp/seisaku/bunkazai/hogofukyu/pdf/91989501_01.pdf
参考：伝統構法木造建築物の耐震診断・耐震改修工事への補助｜岐阜県高山市
https://www.city.takayama.lg.jp/kurashi/1000013/1000080/1014291/1004129/1005605.html
木造住宅・事業所の耐震診断は義務化されていない
耐震診断は延床面積が1,500平方メートル以上の幼稚園や5,000平方メートルの店舗や、自治体が指定する道路に面した高さ6メートル以上の建物などで義務付けられています。つまり、2階建て程度の木造住宅・事業所ならば、ほとんどが耐震診断義務化の対象外です。
法的には木造住宅で耐震診断を行う義務がないといえども、特に建築年が2000年以前ならば、安全性を確認するための耐震診断は必要です。また、中古の木造住宅購入時に住宅ローン減税を受けられるなど、耐震診断を行うメリットも存在します。
参考：住宅・建築物の耐震化について｜国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html
木造住宅を耐震診断するメリット
1981年以前の旧耐震基準で建てられた木造住宅でも、耐震診断を行って新耐震基準に適合しているとわかれば、税制面での優遇措置を受けられます。具体的には、中古住宅購入時の住宅ローン減税や不動産取得税の軽減、地震保険料の耐震診断割引などです。
なお、中古木造住宅を売買する際の耐震診断は、購入前なら売主が、購入後なら買主が行います。購入前に売主が耐震診断を行ってくれれば安心して中古木造住宅を購入できますが、行ってくれない場合は購入後に耐震性の有無を確認するしかなくなるため注意が必要です。
耐震診断を受けた木造住宅は住宅ローン減税の対象になる場合がある
住宅ローン減税では、住宅の購入・増改築のために住宅ローンを借りた場合に、年末のローン残高の0.7%が所得税と住民税から控除されます。中古木造住宅の適用条件は、耐震診断を行って現行の耐震基準を満たすことを証明するか、購入後に耐震改修工事を行うことです。
中古木造住宅で住宅ローン減税を受けるための耐震診断以外の要件は、所有者自身が居住する床面積50平方メートル以上の住宅で、引き渡しから6か月以内に入居することです。また、住宅ローンの借入期間は10年以上、合計所得金額は2,000万円以下である必要があります。
中古木造住宅での借入限度額は2,000万円で、控除期間は10年間です。
参考：住宅ローン減税｜国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
参考：中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合について｜国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000031.html
不動産取得税等も減税される
耐震診断を受けた中古木造住宅を取得するか、入居後に耐震改修工事を行った場合は、耐震性を証明する書類を添付して確定申告すれば減税措置の適用が可能です。たとえば、不動産取得税は課税標準額から1,200万円が控除され、税率も4%から3%に引き下げられます。
2022年度の「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」では、耐震性がある住宅を譲り受けた際に、課税価格のうち1,000万円が贈与税非課税となります。
「住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例措置」は、両親・祖父母から住宅を譲られたら、譲る側1人につき2,500万円の贈与を死亡時の相続に振り替えられる制度です。
参考：不動産取得税に係る特例措置｜国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000020.html
地震保険の耐震診断割引を受けられる
地震により発生した住宅の被害は火災保険だけでは補償されないため、地震保険への同時加入が必要です。マンションなど、耐震性が高く燃えにくい鉄筋コンクリート造・鉄骨造の建物と比べると、木造住宅の地震保険料はやや高額となります。
木造住宅で耐震診断を行い、1981年以降の新耐震基準を持つことを示す「耐震基準適合証明書」などの書類を地震保険の契約時に提出すれば、約10%の割引となる「耐震診断割引」を受けられます。
木造住宅を耐震診断する方法と費用
最後に、実際に木造住宅で耐震診断するにはどうすればよいか、費用はどれくらいかかるかを確認しましょう。一般的には、木造住宅の耐震診断は建築士事務所に依頼できます。
東京都などの自治体は耐震診断に対応した建築士事務所を名簿に登録しているため、必要に応じて問い合わせてください。また、日本建築防災協会や日本耐震診断協会などでも、木造住宅の耐震診断を行う事業者を紹介してもらえます。
木造住宅の耐震診断では一般診断の後に精密診断を行う
木造住宅で耐震診断を行う場合は、まず建築士が「一般診断」で構造計算書などの設計図書を確認し、同時に住宅を目視で調査します。一般診断の段階では、内装材・外装材を取り外して建材の調査を行うことはありません。
一般診断の結果、耐震改修工事の必要性が高いことがわかれば、より具体的な耐震診断である「精密診断」を行います。精密診断では内外装材を剥がして壁や柱などの耐震性を調査するため、一般診断よりも多くの費用と時間が必要になります。
1980年以前建築の木造住宅は構造計算書がない可能性が高い
1980年、旧建設省により「建築物の地震に対する安全性を確かめるために必要な構造計算の基準を定める件」が告示されました。言い換えれば、1980年以前に建築された木造住宅には厳格な構造計算が求められておらず、構造計算書が存在しない可能性があります。
また、1980年以降も建築基準法上の「4号特例」に該当する木造住宅では、構造計算書を検査機関に提出していない場合があります。延床面積500平方メートル以下などの要件を満たす、建築士が設計した木造住宅が該当するため、可能であれば建築士に構造計算書の有無を確認してください。
構造計算書がなくても設計図書があれば耐震診断を行えますが、いずれもない場合は新たな設計図書の作成が必要になるため、追加費用がかかります。
参考：建築物の地震に対する安全性を確かめるために必要な構造計算の基準を定める件｜建設省
https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/pdf/201703/00006622.pdf
参考：建築関係法の概要｜国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/000134703.pdf
耐震診断費用は100平方メートルで40～50万円程度
一般的な延床面積100平方メートルの木造住宅で耐震診断を行う場合の費用は、40～50万円程度です。具体的な金額は家の広さや構造によって異なりますし、前述のように構造計算書・設計図書がなければ別途作成費用が加算されます。
自治体によっては耐震診断の補助金があり、東大阪市では「昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて市内に建てられた」建物に、1平方メートル当たり1,100円、上限50,000円が支給されます。ただ、耐震補強工事を行わなければ補助金が支払われない自治体もあるため注意してください。
参考：耐震診断の補助金｜大阪府東大阪市
https://www.city.higashiosaka.lg.jp/0000005735.html
耐震補強が必要になったらどうする？
耐震診断を受けて耐震性不足が判明したら、耐震補強・改修工事が必要です。大阪府が2019年度に行った調査では、木造住宅の耐震改修費用は約85%が400万円未満で、約10%は100万円未満でした。
木造住宅の耐震補強・改修工事費用は決して安くありませんが、50万円を上限として工事費の5分の2が国から補助されます。自治体独自の補助制度が行われていることもあるので、お住まいの自治体に問い合わせてください。
参考：木造住宅の耐震化について｜大阪府
https://www.pref.osaka.lg.jp/kenshi_kikaku/kikaku_bousai/mokuzou.html
木造住宅で安心して暮らすには耐震診断が欠かせない！
木造住宅・事業所には耐震診断が義務付けられていないため、耐震診断や耐震補強を先延ばしにしてしまいがちです。しかし、過去の大地震では新耐震基準を満たさない多くの木造住宅が倒壊したため、安心して暮らし続けるためには耐震診断と耐震補強が欠かせません。
耐震診断に補助金が支給される自治体もありますし、木造住宅でも地震保険の耐震診断割引や住宅ローン減税を受けられます。少しでも耐震性に不安があれば、早めに耐震診断を行ってください。