耐震診断の一次診断とは？メリットや二次診断との違いを知ろう

2024 8/09

2022年9月9日 2024年8月9日

耐震診断は1981年以前の旧耐震基準で建てられた建物に対し実施が義務付けられているものがあり、新耐震基準の耐震性を確認する際にも行われることがあります。耐震診断は一次診断から三次診断までの3種類があり、一次診断は主に書面と外観を調査する簡易なものです。費用が比較的安く建物への負担も少ないため、耐震診断は最初に一次診断を行うのが適切といえます。

耐震診断はどのようなときに必要？

耐震基準とは、地震が起きても建物が倒壊しないように、建築時に満たさなければならない建物の基準を指します。1950年に建築基準法と旧耐震基準が制定されましたが、1981年により厳格な新耐震基準に改定されました。

旧耐震基準で建てられた建築物の中には新耐震基準を満たさないものがあるため、耐震診断を行って耐震性を確認することが法律で義務付けられているものがあります。耐震診断の結果、新耐震基準を満たさないことが判明した場合は、耐震補強などの対策が必要です。

耐震診断は旧耐震基準の建物に対して行われる

1981年5月31日以前に建築確認済証が交付された建物は旧耐震基準で建てられた可能性が高く、新耐震基準に合致しないものが含まれます。耐震診断を実施すれば新旧いずれの耐震診断を満たしているか確認できますし、地震保険の契約や不動産売買の際に参考になります。

また、新耐震基準を満たした木造住宅でも強度が不十分なものがあり、約8割が震度6強以上で倒壊すると判明しました。そのため、平成12年（2000年）6月に建築基準法の再改正と「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の施行が行われたのです。

つまり木造住宅は2000年以前、それ以外の鉄骨・鉄筋コンクリート造の建物は1981年以前に建てられたものが耐震診断の対象であるといえます。

参考：住宅・建築物の耐震化について｜国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html

新耐震基準の建物にも耐震診断が行われることがある

建築確認済証の交付が1981年以降の鉄骨・鉄筋造の建物や2000年以降の木造住宅でも、注意が必要なのは経年劣化により耐震性が損なわれる可能性があることです。そのため、マンションやビルの大規模修繕工事に合わせて耐震診断が行われる場合があります。

また、建物が新耐震基準で建てられていれば地震保険の契約時に耐震等級割引などを受けられますが、住宅性能評価書などの耐震性を証明する書類がなければ、耐震診断で耐震性を確認します。

建物によっては耐震診断の報告が義務付けられている

1981年以前の旧耐震基準で建てられた建物は、用途や場所によっては耐震診断を行って自治体に報告することが義務付けられています。学校や病院などの公共施設が中心ですが、延床面積が1,000平方メートル以上なら民間のホテルや工場、賃貸住宅も対象となる可能性があるので注意が必要です。

耐震診断の自治体への報告期限は建物によって2015年末・2016年末・2022年9月末に分かれており、報告を怠ると公表されることがあります。耐震診断と報告を行わなくても罰則はありませんが、建物とその周辺の安全を守るためには早期の耐震診断が必須です。

参考：建築物の耐震改修の促進に関する法律等｜国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_000054.html

耐震診断の一次診断と二次・三次診断の違いは？

耐震診断には一次診断・二次診断・三次診断があり、次数が大きくなるほど精度が高くなります。一方で精度が高い二次・三次の耐震診断は費用と建物への負担が大きいため、簡易的な耐震診断である一次診断が採用されることもあります。

緊急性が低い耐震診断は一次診断で行い、問題があった場合に二次・三次診断を行う流れが一般的です。

一次診断は書面と外観の確認を中心に行われる

耐震診断の一次診断は「簡易診断」とも呼ばれており、書面と外観の調査が中心です。まず予備調査として竣工時期や地盤の状態を書面で調べ、建物の所有者や使用者から聞き取り調査します。一次診断では書面が実際の建物に合致するかどうか現地で確認し、ひび割れや腐食などのスケッチ・写真撮影を行います。

一次診断では原則としてコンクリート採取による強度調査は行わないため、精度は二次・三次診断に劣ります。一方で、建物を封鎖する必要がなく短期間で終わるため、一次調査を行いながら通常の業務を継続できることがメリットです。

二次・三次耐震診断ではコンクリート抜き取りや構造解析も行う

二次診断では書面と目視による現況確認に加えて、柱や壁など構造部材の材料強度や断面寸法を確認します。また、建物をモデル化して専用プログラムで構造解析を行うほか、実際に建物からコンクリートを抜き取って強度等を調査する、本格的な耐震診断です。

三次診断も二次診断と同様の精密な耐震診断ですが、対象となる建物が限られます。超高層ビルや、鉄筋コンクリート造と鉄骨造の混合構造など特殊な建築物を対象とするため、中小企業の建物や住宅で行われることはあまりありません。

耐震診断の一次診断を行う全体的な流れ

耐震診断の一次診断がどのような流れで行われるか見ていきましょう。最初に、耐震診断が必要かどうか確認します。1981年以上の旧耐震基準で建てられている場合、建物の老朽化が明らかである場合です。建設会社などが公開しているセルフチェックシートも利用できます。

実際に耐震診断する際は、まず書面確認と現地での目視確認を予備調査として実施します。次に、一次調査で書面と実際の建物を照合し、コンクリート強度の調査も行います。一次診断では、建物のコンクリートを採取することはありません。その後耐震診断計算の実施を行い、総合的な耐震性の評価を行います。

書面を中心に予備調査を行う

一次診断の前に行う予備調査では、現地で建物を目視で調べるとともに、建物の竣工時に作られた設計図書を確認します。設計図書には建物の構造や設備のレイアウトなどが詳細に記されており、専門家が閲覧すれば耐震診断前にある程度建物の強度を把握することが可能です。

設計図書は建築事務所で作成から15年間の保存が義務付けられていますが、2015年以前の保存期間は5年でした。保存期間満了や建築事務所の廃業により設計図書が破棄された場合は、目視とセンサーによる調査で柱や壁の位置を含む建物の状態を確認します。

一次調査で外観とコンクリート強度を調査する

一次調査でも建物の現況調査を行い、設計図書を基にして耐震強度を計算します。コンクリート強度は通常設計図書に記載がありますが、強度が不明の場合は竣工年度から推定します。竣工年度とコンクリート強度の推定値は以下の通りです。

竣工年度	コンクリート強度の推定値（N/m㎡）
昭和28年以前	Fc=13.5
昭和29～33年	Fc=15.0
昭和34～44年	Fc=18.0
昭和45年以降	Fc=21.0

設計図書が不正確な場合や経年劣化がひどくコンクリート強度の著しい低下が予想される場合は、コンクリートを採取しない一次診断では正しい結果が得られませんが、建物を傷付けずに耐震診断できるのがメリットです。

耐震診断計算の実施を行う

1次診断では柱や壁の断面積、コンクリート強度から耐震性を確認します。

耐震診断の一次診断を依頼する方法と費用

耐震診断を行う資格は一定条件を満たした建築士が有するため、一次診断の依頼先になるのは設計事務所又は工務店やリフォーム会社です。信頼できる耐震診断業者は、都道府県・市区町村の相談窓口で紹介してもらえます。

一次診断の費用は建物の広さにより異なりますが、一般の住宅や事務所ならば20万円から100万円程度になると考えられます。

耐震診断は工務店や財団法人が実施している

耐震診断の実施主体は、各地の工務店や一般財団法人日本耐震診断協会などです。また、自治体の相談窓口や建築防災センターでも耐震診断の相談を受け付けており、耐震診断に対応した業者を紹介してもらえます。

耐震診断の無料相談は窓口への来訪や電話・電子メールで行うのが一般的ですが、大阪建築防災センターのようにビデオ通話を利用したオンライン相談に対応する機関もあります。

一次診断の費用は1平方メートルあたり約2,000円

一次診断の費用は延床面積によって決まります。1平方メートルあたりの料金は、鉄筋コンクリート造（RC造）で1,000円から2,500円、鉄骨造（S造）で1,000円から3,000円です。また、約120平方メートルの木造住宅では40万円から50万円になります。

1平方メートルあたりの耐震診断費用は木造住宅で約3,300円になりますが、鉄筋コンクリート造・鉄骨造ならば2,000円前後が一般的な相場で木造住宅の方が割高です。。

一次診断で問題があれば二次診断や耐震改修が必要

一次診断を行って建物の耐震性に問題があることがわかったら、より正確性の高い二次診断以上のレベルで耐震診断を行い、それでも耐震性に問題がある結果となれば建て替えまたは耐震改修工事を行う必要があります。具体的な内容は、鉄筋コンクリートの壁を増設したり、壁面や窓に筋交いを入れたり、交換可能な部材を強度が高いものに替えたりします。

耐震診断や耐震改修工事には費用がかかるため放置される場合が多いですが、自治体が補助金などの支援制度を実施しているため、利用を検討してください。